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行业资讯

日本物业管理公司都做什么?


我们买的房子经过若干年的风吹雨打和日光照射后,外墙难免会出现劣化;经过若干年的使用后,下水管道难免会出现堵塞。
无论在什么地方的房子,应该都是如此。
但是,为什么日本很多已经20-30年的老房子会显得比想象中更好?
道理很简单:
所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护,不能等到真出现了问题后,再急吼吼的去补救。
没错!再简单的公共建筑物也需要有物业管理来统一维护。日本的物业管理公司不仅管理规范,收费也有统一规定。
最重要的是,物业管理不是摆设!
修缮基金
修缮基金是为了建筑物的长期保养及维持建筑物的价值、安全等而收取的。为了避免突然性的庞大修缮开支:如建筑物外墙翻新,升降机,水管等大型维修工程。
这是根据长期修缮计划所需的资金,以长期累积的方式收集。
不同的公寓所要支付修缮基金是根据建筑年代、面积、结构而定。
公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态,修缮基金也由房东支付。
在日本的任何一栋公寓建物中,修缮基金对于所有楼层的业主来说,都是完全平等的,支付费用时也是平摊的。
日本人的思维是,大家共有整栋建筑,建筑的更安全关乎每一位住户,所以不应分谁多谁少。
正是这种集体主义思维,才使得日本的物业管理中很少出现纠纷与矛盾。
业主支付的修缮基金是由谁来管理?
是由物业管理公司和业主委员会共同管理,会被统一存在银行里。
当建筑物需要使用修缮基金时,需要由物业管理公司提出预算,再由业务委员会同意后才能支出。
日本物业管理有不成文的规矩。
下水管道每年使用高压清洗装置疏通一次;
电梯每3个月检查一次,每15年更换一次。
室内消防探测系统每年检修一次;
外墙一般每10年翻新一次;
屋顶的防漏系统每5年补修一次,每10年大修一次。
这就做到了预防性维护和定期维护。日本物业管理公司必须按照计划和规矩进行,以保证建筑物的安全。
与国内有很明显不同的是,如果日本物业管理公司的服务出现问题,业主委员会可以监督物业管理公司改善;倘若不见效果,更可以解雇物业管理公司,请其他的公司承担管理业务。
管理费
这是管理建筑物的费用。
主要包括:
建筑物设施的检查费用、管理员费用、管理公司费用、清理费用、公共地方的水电开支,及建筑物保险费等。
与修缮基金一样,公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态,管理费也由房东支付。
这里也与国内有很明显的区别。
由于日本的社会治安普遍较好,很少发生入室盗窃事件。因此,日本的物业管理公司的主要工作,并不是负责大楼的安保或小区安全管理,而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。
日本物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员,而把主要的财力和精力投入到建筑的日常管理中,包括清扫楼道、管理垃圾、擦洗门窗和楼梯护手。
也有一些公寓楼的物业管理公司会在一层设置一个专门通讯室,派驻专门的工作人员进行固定时间内的管理,主要负责大楼内外的每天清扫工作;处理业主的咨询业务;监管进出大楼的人员等。
日本政在建筑质量和维护这方面确实有超前的意识和很严格的规定。
他们认为,建筑物的使用寿命在50-70年太短,必须能够保证使用100年,并提出了“建筑物百年”的计划要求。
一方面是为了避免大楼的频繁拆建,导致大量建筑垃圾的产生,破坏环境。另一方面,大楼的经常拆建,损害业主的经济利益,也浪费社会资源。
因此,负责的物业管理公司和完善的建筑维护就显得十分重要。
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